Что такое первоначальный взнос по ипотеке и кому он платится
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое первоначальный взнос по ипотеке и кому он платится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итоговое решение о выдаче ипотеки принимают сотрудники банка, и вы не знаете заранее, какие критерии на него повлияют. Организация может отказать при наличии у вас непогашенных кредитов из-за сомнений в платежеспособности. Поэтому на данный момент оптимальный вариант — накопить на первоначальный взнос, сохраняя деньги на вкладе под проценты.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке
Есть ли предельная сумма первоначального взноса?
Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.
«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по
Куда, как и кому платить средства?
Порядок и условия досрочного погашения должны быть предусмотрены в предварительном договоре между банком и заемщиком. В нем должен быть указан способ передачи задатка и то, кому должны быть переданы деньги — непосредственно банку или продавцу.
Перед передачей денег следует очень внимательно ознакомиться со сделкой — от этого будет зависеть успех перевозки.
Если деньги должны быть выплачены непосредственно продавцу или банку, то после согласования с руководством банка следует выбрать наиболее подходящий вариант перевода денег. Существует несколько вариантов:.
- Перевод на банковский счет. Счет, на который всегда открыт перевод банку, с которым заемщик заключил ипотечный договор — информация о переводе предоставляется банком или продавцом.
- Денежный перевод. Обычно это происходит в тех случаях, когда соглашение требует прямого перечисления средств продавцу. Между продавцом и покупателем (заемщиком) заключается договор, в котором определяется сумма и цель передачи, а после передачи составляются доказательства, подтверждающие факт передачи.
После передачи денег транзакционная часть оформляет доказательство. Это необходимо для того, чтобы избежать разногласий между сторонами в будущем. Без этого юридические споры могут привести к получению необоснованных преимуществ в суде. Это происходит потому, что ни у кого нет возможности проверить его речь в письменном виде.
Однако часть сделки может не требовать заполнения этой документации, так как доказательством сделки может служить чек или платежное поручение.
Подтверждение внесения залога по ипотеке предоставляется продавцом, при этом требуется как минимум два экземпляра, один для продавца и один для покупателя. Иногда требуется дополнительная третья копия из банка. Документ должен включать следующее
- Паспортные данные (реквизиты) для части сделки; и
- Полная сумма задатка, переданная продавцу или банку; и
- Технические характеристики объекта недвижимости на основании официальных документов (например, паспорт земельного участка, отчет об оценке)
- Точная дата совершения окончательного платежа и дата совершения сделки.
Затем подписывается окончательный ипотечный договор с банком, после чего следует процесс перерегистрации недвижимости в Роузлесте.
Входит ли в общую сумму ипотечного кредита?
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять механику соглашения. Дело в том, что, согласно банковским правилам, ипотека не может превышать 80% от стоимости дома, если жилье заложено в качестве гарантии. Это означает, что максимальная сумма, которая может быть выдана в качестве ипотеки, не может превышать 4 млн.
фрикций, так как квартира стоит 5 млн. фрикций.
Следовательно, депозит составляет оставшиеся 20% от стоимости дома. В приведенном выше примере это означает, что минимальный депозит составляет 1 млн рублей.
Первый взнос не включается в общую сумму займа. Куда уходят деньги? Взносы используются для оплаты самого дома, а не ипотеки. Банки должны гарантировать возврат кредита и возмещать убытки, если клиент ненадежен.
Если клиент перестает платить по ипотеке, банк начинает терпеть убытки. Единственный выход — продать недвижимость (это и есть причина для ипотеки). Чтобы быстро продать недвижимость, необходимо стимулировать дальнейший спрос.
Например, снизить цену на. 10% от среднего по рынку. В этом случае банк может немедленно продать недвижимость и получить обратно потраченные деньги, компенсируя таким образом потери, вызванные ненадежным заемщиком.
Обратите внимание, однако, что в некоторых случаях депозит используется для погашения суммы кредита, а не самого дома. Так, например, некоторые банки требуют первоначальный взнос, даже если приобретаемая недвижимость не заложена, но по другим причинам: банки требуют сумму для подтверждения, а не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости. платежеспособность и серьезные намерения клиента.
Поэтому, если недвижимость не заложена, минимальный первоначальный взнос для ипотечных программ резко возрастает с 30%, а для некоторых банков — с 40%.
Мы писали о том, нужен ли первоначальный взнос для ипотеки и что можно сделать здесь. Здесь вы можете прочитать о том, насколько выгодным может быть первоначальный взнос в размере 5, 10, 10 или 50%.
Плюсы для кредитной организации
Для банков первоначальный взнос является средством обеспечения кредитоспособности и финансового здоровья заемщика. Другими словами, это способ банка проверить финансовую дисциплину своих клиентов и убедиться, что они в состоянии вернуть заемные средства. Кроме того, если заемщик накопил сумму, необходимую для первого платежа, значит, он знает, как обращаться с деньгами, поэтому остальные платежи не будут проблемой.
В зависимости от суммы авансового платежа банк также может оценить риск просрочки и полного невыполнения обязательств по кредиту. Как правило, чем выше первоначальный взнос, тем меньше вероятность того, что заемщик объявит дефолт, и тем меньше вероятность того, что у него возникнут другие проблемы с погашением долга в срок. Именно поэтому банки охотнее одобряют ипотечные кредиты заемщикам, которые могут обеспечить первоначальный взнос в размере не менее 10%.
Кому передать первоначальный взнос
Существует расхожее мнение, что первоначальный взнос вы делаете банку, но это не так. Эти средства вы передаете продавцу. Если в качестве первоначального взноса вы используете средства материнского капитала , сообщите об этом продавцу сразу. В этом случае есть ряд нюансов.
Банк может увеличить размер кредита на размер первоначального взноса и в этом случае всю сумму по договору приобретения банк выплатит продавцу сразу, одним платежом. А материнский капитал Пенсионный фонд направит в банк.
А может быть и другой вариант — когда продавец сначала получает сумму, которую вы оформили в кредит, а остальную сумму Пенсионный фонд перечисляет продавцу позже. Связано это с тем, что на проверку и перечисление средств Пенсионным фондом по регламенту отводится определенный срок.
Для расчета первоначального взноса по ипотеке нужно обладать сведениями о стоимости квартиры, а также требований банка. Иногда первый взнос зависит от типа недвижимости: на аккредитованные новостройки он ниже, на квартиры на вторичном рынке – выше.
После расчета размера первого взноса стоит также рассчитать параметры будущей ипотеки. Платеж по ипотеке не должен превышать 30% от величины месячных доходов.
Иногда заемщику удается договориться с банком об уменьшении размера первоначального взноса. Этого можно достичь за счет привлечения созаемщиков и поручителей либо внесением дополнительного залога.
Таким образом, первоначальный взнос – это сумма денежных средств за недвижимость, которые заемщики вносят из своих сбережений. Его размер составляет от 10-15%. Первый взнос выступает для банка способом защиты от рисков невозврата крупного и долгосрочного ипотечного кредита, а для заемщика наличие первого взноса повышает шансы на одобрение кредита и позволяет получить наиболее выгодные условия. Чем выше первый взнос, тем ниже процентная ставка, сумма переплаты по кредиту и страховым услугам. Крупный первый взнос дает заемщикам с испорченной кредитной историей шанс на одобрение ипотеки.
Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке?
- Уменьшает сумму ипотечного займа.
- Свидетельствует о серьезном настрое заемщика и его финансовом благополучии.
- Снижает процентную ставку. Если посмотреть программы ведущих российских банков, то ипотечные ставки с большим ПВ ниже, чем с минимальным ПВ на 0,5-2%.
- Уменьшает сумму для расчета страховки. При оформлении ипотеки банки страхуют жизнь и здоровье человека, а также его имущество. Страховка рассчитывается от кредитной суммы, поэтому чем меньше займ, тем меньше нужно платить по полису.
- Повышает одобряемость. С большим ПВ шансы на одобрение займа увеличиваются. Кредиторы полагают, что если клиент в силах оплатить треть-половину стоимости жилья, то сможет и погасить оставшуюся сумму.
- Хороший ПВ дает шанс на получение ипотеки заемщикам с подпорченной кредитной историей, которые являются не идеальными клиентами, хотя это тоже все рассматривается индивидуально.
Стоит ли делать большой первоначальный взнос?
Оптимальным считается соотношение 30 на 70, где 30 – это ПВ, а 70 – заемные средства. Как вариант, можно использовать соотношение 50 на 50. Очень большой ПВ также не очень нравится банкам, как и маленький, поскольку сумма кредита оказывается небольшой, и кредитор недополучает дохода. Исходя из этого, программы некоторых организаций предусматривают верхний порог ПВ в 30-50% от стоимости недвижимости.
Размер ПВ влияет и на размер процентной ставки. Так, в Сбербанке, с ПВ от 50% ставка будет 13%, а с 20% — 13,5%, в Россельхозбанке с ПВ от 50% — 13,5%, а до 30% — 14,5%.
Таким образом, первый взнос дает преимущества клиенту для оформления ипотеки. Требуя ПВ, кредитные организации в первую очередь думают о себе, ведь чем больше клиент вложит собственных денег, тем больше шансов, что при дефолте будет легче продать залог и покрыть издержки.
Может ли маткапитал быть первоначальным взносом
Высокая конкуренция в банковской среде вынуждает банки использовать средства материнского капитала в виде первоначального взноса. Схема следующая:
- Клиент подает документы на ипотечный кредит для оценки платежеспособности. Банк выносит решение.
- При одобрении заявки заемщик предоставляет документы по приобретаемой недвижимости, сертификат МК и справку с Пенсионного фонда с указанием остатка средств. Банк выносит решение по объекту.
- На сделке стороны подписывают кредитную документацию и передают на госрегистрацию в Росреестр. Государственный орган регистрирует переход права собственности и обременение.
- Продавцы недвижимости получают от банка сумму кредита и сумму, равную сумме маткапитала. Если у заемщика отсутствуют собственные средства для первоначального взноса как таковые, то банк перечисляет 100% стоимости жилья.
- В течение двух месяцев пенсионный фонд отправляет средства маткапитала на ссудный счет заемщика, кредит гасится досрочно на сумму поступивших средств.
- Клиент собственными силами погашает остаток долга по кредиту.
Когда вносится первоначальный взнос, и куда он идет?
Первичный взнос оплачивает заемщик при совершении сделки с банком (после подписания кредитного соглашения). Если взнос оказывается меньше, чем было оговорено ранее, то дело отправляется на пересмотр. Когда он больше, то требуемая сумма вносится в качестве взноса, а оставшаяся – на частичное погашение основного займа.
Куда же затем направляется первоначальный взнос по ипотеке? Он поступает на счет продавца (физическому лицу – если покупается недвижимость на вторичном рынке, юридическому – если покупка происходит в новостройке).
Вот так выглядит процедура по внесению первого взноса:
- При обращении в банк с заявкой на получение ипотечного займа клиент обязан документально подтвердить наличие денег.
- Кредитор открывает на имя заемщика счет.
- После одобрения сделки в этот же день или чуть раньше вносят оговоренную сумму на открытый р/с (наличным или безналичным путем).
Когда необходимо вносить первоначальный взнос и на что пойдут денежные средства
При первом обращении в финансовую компанию за получением ипотеки, клиент должен документально подтвердить наличие у него денежных средств для внесения платежа. После того, как заявка будет одобрена, в заранее определенную дату, покупатель должен внести указанную сумму денег на банковский счет, открытый ему заимодавцем. Денежные средства могут быть зачислены на счет, как наличным способом, так и путем безналичного перечисления с банковской карты, денежным переводом и т.д.
Размер первого платежа определяет дальнейшие условия по кредиту, ведь от его размер зависит процентная ставка по ипотеке, ежемесячная выплата, срок кредитования и т.д. Поэтому так важно на первоначальном этапе предоставить документальное подтверждение наличия денежных средств.
Отличия первоначального взноса от задатка
Задаток — часть стоимости приобретаемого имущества, которая вносится до оформления договора купли-продажи. Размер задатка значительно меньше первоначального взноса, он оговаривается в документах на предварительном этапе согласования сделки и фиксируется по договоренности между продавцом и покупателем. Эта сумма является своего рода гарантией интереса к недвижимости. После получения задатка продавец (или его риелтор) может снять объявления о продаже и подготовить документы для выхода на сделку. Как и первоначальный взнос, задаток учитывают в итоговой сумме, он является частью общей стоимости недвижимости. В расписке, которую покупатель получит на руки при заключении сделки, она будет указана полностью.
Михаил Паюшин:
— Первоначальный взнос и задаток — абсолютно разные правовые категории. Банк, одобряя ипотечный кредит, указывает, какая часть стоимости объекта недвижимости выплачивается за счет собственных средств покупателя, а какая — за счет кредитных денег. Часть, которая выплачивается за счет собственных средств, как раз и есть первоначальный взнос.
Задаток — это способ обеспечения обязательств. В случае если продавец или застройщик откажется от заключения основного договора, он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере. В случае если откажется покупатель, задаток остается у продавца. После заключения основного договора эта сумма засчитывается в качестве частичной оплаты объекта недвижимости».
На что влияет первоначальный взнос
Чем выше первоначальный взнос, тем меньше вы переплатите, потому что сокращается сумма, которую вы берете у банка. Кроме того, больший размер первоначального взноса может повлиять на итоговую процентную ставку.
Важно понимать, что каждая ситуация индивидуальна и зависит от стоимости жилья, размера взноса, процентов по ипотеке и прочих исходных данных. Специалисты рекомендуют просчитать все доступные варианты покупки с учетом разнообразия банковских программ, соотнести итоговые переплаты по кредитам и только после этого заключать сделку.
Мария Румянцева:
— Чем больше первоначальный взнос, тем лучше условия кредита, меньше платежи по нему и переплата. Размер взноса влияет на условия ипотеки. Его сумма и соответствующие нюансы кредита обсуждаются в банке, который и определяет диапазон первоначальных платежей для каждого вида недвижимости.