Покупка квартиры в пользу третьего лица плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в пользу третьего лица плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
При покупке квартиры в пользу третьего лица, сроки и расходы определяются договором купли-продажи. Важно четко прописать все условия и ограничения с учетом юридическими праве.
Обычно для заключения сделки такого рода требуется доверенность от стороннего лица, которым квартира приобретается. Необходимо учесть, что дарение квартиры в пользу третьего лица недвусмысленно запрещено законодательством. Поэтому возможность покупки квартиры в пользу третьего лица есть только при условии заключения договора купли-продажи.
Расходы, связанные с покупкой квартиры, между сторонами договора могут делиться по договоренности. Такие расходы могут включать оплату услуг нотариуса, регистрацию права собственности на квартиру и другие сопутствующие расходы. Обычно расходы делятся поровну между двумя лицами, но договором могут быть предусмотрены и другие варианты распределения.
Сроки покупки квартиры в пользу третьего лица также определяются договором. Важно учесть, что для заключения сделки между нотариусом и сторонами договора требуется определенное время. Обычно сроки определяются совместно и зависят от конкретных условий договора и возможностей сторон.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров.
Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
1.1. И тот и другой вариант будет безопасен для дочери, т.к. это имущество, даже если и будет получение нею в браке, но не за счет совместно нажитого имущества, т.е. не будет подлежать разделу.
Но самый лучший: оформить квартиру на свое имя, а дочери предоставить право на проживание в ней и обязанность по оплате коммуналки.
1.2. Оформите дарение после оформления сделки купли-продажи в установленном законом порядке. Удачи Вам и всего хорошего.
2.1. Если данное имущество приобретено в браке, то в соответствии с СК РФ это будет общим имуществом супругов.
2.2. Не важно кто Вам дал денежные средства на приобретение недвижимости, но если недвижимость приобретена в период Вашего брака и оформлена на Ваше имя, то соответственно данное имущество будет разделено в случае развода с супругом, пополам.
С Уважением.
3.1. Указанное третье лицо приобретет квартиру безвозмездно, поэтому налоговый вычет ему не положен, так как в налоговую надо предоставить документы, что указанное третье лицо произвело расходы на приобретение жилья.
3.2. При варианте покупки квартиры в пользу третьих лиц имущественный налоговый вычет не положен. Вычет может получить только собственник. Статья 220 Налогового кодекса.
Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами
Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.
В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:
- Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
- Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.
Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:
- Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
- Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.
В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:
- дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
- дарение путем прощения долга;
- дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.
При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.
Этап подготовки к сделке
Шаг 1. Поиск недвижимости
Перед покупкой квартиры в пользу третьего лица необходимо найти подходящий объект недвижимости. Вы можете самостоятельно искать квартиры в газетах, на интернет-ресурсах или обратиться к агентству недвижимости для получения бесплатной консультации.
Шаг 2. Получение информации об объекте
После нахождения подходящей квартиры необходимо получить всю информацию о ней: документы, характеристики, наличие обременений, налоги и другие особенности. Запросите у продавца данные о квартире и если есть возможность, сделайте осмотр объекта вместе с будущим покупателем.
Шаг 3. Оформление заявки и договора
Когда вы определились с выбором квартиры, необходимо оформить заявку на покупку и заключить договор купли-продажи или дарения. Заявка и договор должны содержать все обязательства продавца и покупателя, а также отразить различия в виде номера квартиры, площади, стоимости и других характеристик.
Шаг 4. Оформление сделки
После подписания договора продавец должен передать объект недвижимости покупателю. Необходимо оформить сделку налоговым органам, чтобы избежать возможности оспорить ее в будущем. Налоги зависят от особенностей сделки (аренда, купля-продажа, дарение). Все документы должны быть предъявлены в органы регистрации недвижимости и признаны законными.
Компания «Наша объект» располагает целями, чтобы выполнить все процедуры правильно, своевременно и законно. Мы предоставляем бесплатную консультацию круглосуточно по вопросам покупки жилья в Москве и других городах России.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров.
Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
1.1. И тот и другой вариант будет безопасен для дочери, т.к. это имущество, даже если и будет получение нею в браке, но не за счет совместно нажитого имущества, т.е. не будет подлежать разделу.
Но самый лучший: оформить квартиру на свое имя, а дочери предоставить право на проживание в ней и обязанность по оплате коммуналки.
1.2. Оформите дарение после оформления сделки купли-продажи в установленном законом порядке. Удачи Вам и всего хорошего.
2.1. Если данное имущество приобретено в браке, то в соответствии с СК РФ это будет общим имуществом супругов.
2.2. Не важно кто Вам дал денежные средства на приобретение недвижимости, но если недвижимость приобретена в период Вашего брака и оформлена на Ваше имя, то соответственно данное имущество будет разделено в случае развода с супругом, пополам.
С Уважением.
3.1. Указанное третье лицо приобретет квартиру безвозмездно, поэтому налоговый вычет ему не положен, так как в налоговую надо предоставить документы, что указанное третье лицо произвело расходы на приобретение жилья.
3.2. При варианте покупки квартиры в пользу третьих лиц имущественный налоговый вычет не положен. Вычет может получить только собственник. Статья 220 Налогового кодекса.
4.1. Имущественный налоговый вычет предоставляется собственнику квартиры и лицу, имеющему постоянный заработок, из которого удерживают 13% налог на доходы.-ст. 220 НК РФ. Чтобы муж не имел прав на квартиру ее можно купить на имя мамы, которая дочери ее потом подарит.
5.1. Нет собственником будет дочь соответственно какой доход?
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
6.1. Договор купли продажи, указываете, что в равных долях, регистрируете его, затем получаете свидетельства о праве собственности по 1/2. Налога никакого не будет.
6.2. Нет, налог ей платить не придется. Такой договор возможен.
7.1. Андрей, уточните что значит «в ее пользу». Дом оформлен на жену или ее мать?
7.2. Андрей. Странно, что Вы были согласны на оформление сделки таким образом. Формально у Вас нет никаких прав на этот дом. Юридически, если документально сможете суду доказать то, что написали в вопросе, Вам могут присудить какую-то часть в этом доме, в зависимости от стоимости Вашей доли.
7.3. По документам у Вас нет прав на приобретенный дом.
Но ПО ЗАКОНУ данная сделка подлежит отмене — признанию недействительной.
Поскольку Ваши денежные средства, составляющие 1/2 от стоимости квартиры, должны быть отражены в сделке также — в виде 1/2 доли в праве собственности на дом.
8.1. Пускай мама покупает квартиру, а потом Вам дарит, это не будет делиться при разводе.
9.1. Не будет.
Только потом могут быть проблемы с этим самым третьим лицом.
11.1. Нет. Нужно свидетельств о собственности.
12.1. Если внук совершеннолетний—можете купить.
12.2. Сделки по купле-продаже между бабушками и внуками (да и между другими родственниками тоже) — никто никогда не запрещал
13.1. Имеет право получить собственник и на его имя должна быть расписка.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Как определяется доля
Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.
В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.
Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.
Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.
Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.
Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.
Как купить квартиру в пользу третьего лица?
Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:
- Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
- Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
- Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
- Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
- Получить задаток от покупателя.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
- Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
- Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.
Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.
Зачем покупать квартиру в пользу третьего лица
Такие сделки могут заключаться по разным причинам:
- Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
- Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
- Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.