Чем отличаются апартаменты от квартиры: в чем разница статуса жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличаются апартаменты от квартиры: в чем разница статуса жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.

Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов

После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны.

• Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой.
• Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы.
• Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами.

Использование недвижимости

Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.

Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.

Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.

Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.

2.1 Цены

Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как застройщик жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации.

Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли.

2.2 Налоги

Налог на имущество

Налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%.

Налоговые вычеты и льготы

При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м — для комнат, 20 кв. м — для квартиры и 50 кв. м — для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.

Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн рублей, а при продаже – 1 млн рублей.

Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м.), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.

Земельный налог

До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Собственники апартаментов, как и собственники других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов.

2.3 Коммунальные услуги

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.

Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.

С точки зрения российского законодательства, главное отличие апартаментов от типовой квартиры в городской многоэтажке состоит в том, что они являются не жилой, а коммерческой недвижимостью. И данный статус никак не меняется даже в том случае, если на таких квадратных метрах постоянно проживает семья с детьми. Само здание, состоящее из апартаментов, также не обретает статуса жилого дома. Хотя оно вполне может находиться под управлением жилищной компании и иметь соответствующие атрибуты – ящики для почты в подъездах, придомовую детскую площадку и т.п.

Сегодня застройщики часто предлагают клиентам приобрести юридически нежилые помещения, рекламируя их как объекты повышенной комфортности. Однако в такой рекламе обычно не упоминается тот факт, что в подобном «жилье» не удастся оформить прописку. В отличие от квартиры в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку закон разрешает постоянную регистрацию только в жилом фонде.

Представим себе, что вы задумались о покупке апартаментов, которые должны стать единственным местом проживания для вас и вашей семьи. В этом случае вам придется учитывать тот факт, что всем членам семьи нужно будет оформить временную регистрацию «по месту пребывания», которая действительна ограниченное время – в течение пяти лет. То есть ни у вас, ни у ваших близких не будет штампа прописки в паспорте. Только вкладыш – свидетельство о временной регистрации.

А если апартаменты располагаются, например, в бизнес-центре, то даже такой личный статус оформить вряд ли получится. Как следствие, у вас могут возникнуть проблемы при устройстве на работу, получении пенсии и т.д. Следует также иметь в виду, что за полное отсутствие какой-либо регистрации в течение трех и более месяцев предусмотрен штраф, налагающийся не только на самого нарушителя, но и на собственника помещения.

Вопрос урегулирования правового статуса апартаментов, использующихся для проживания, поднимался неоднократно, но пока проблема так и не решена. Однако, помимо ряда недостатков, такая недвижимость имеет и определенные преимущества перед обычной квартирой. Рассмотрим и то, и другое.

При покупке апартаментов не удастся задействовать меры государственной поддержки – использование материнского капитала и налоговые вычеты. В то время как покупатели городских квартир могут с их помощью существенно снизить общую величину своих затрат.

В частности, они имеют возможность оформить возврат до 520 тысяч рублей налогового вычета, если квартира приобреталась в браке, и прежде супруги не использовали такой возврат. Кроме того, им вернется 13% от всей суммы внесенных ипотечных процентов, если на покупку жилья они брали ипотеку. При этом с 2018-го года действует программа льготной ипотеки под 6% для тех семей, в которых появился второй ребенок.

Материнский капитал также занимает очень важное место в мерах государственной поддержки, поскольку им можно оплатить часть стоимости приобретаемого жилья – дома или квартиры. В то время как приобретение апартаментов государственному субсидированию не подлежит, и внести материнский капитал, как часть оплаты такой покупки, не получится. Их покупателям нужно будет выложить всю сумму из собственного кармана.

Инфраструктурные нюансы

Когда строительная компания принимает решение о возведении комплекса жилых многоэтажек, ее руководство в обязательном порядке согласовывает свои планы с администрацией района. И, как следствие, строители берут на себя определенные обязательства по созданию в будущем микрорайоне необходимой инфраструктуры – прокладке коммуникаций, благоустройству придомовой территории, возведению школы, детского сада, поликлиники и т.д. Масштаб требующейся инфраструктуры рассчитывается по установленным государством нормативам, исходя из количества людей, которые будут проживать в планирующихся к возведению домах.

Когда здание возводится под апартаменты, застройщик имеет возможность существенно сэкономить на инфраструктуре. Поскольку для коммерческого объекта нет обязательных государственных требований по обеспечению его жильцов учреждениями образования и медицины. В связи с этим расходы застройщика снижаются, и он может предлагать апартаменты по привлекательной для покупателей стоимости. То есть, на 15-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых многоэтажках.

Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов

Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.

В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.

Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.

Апартаменты или квартира: что лучше

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.

К преимуществам апартаментов стоит отнести:

• новые современные здания;

• расположение в центральных районах города;

• наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;

• цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;

• можно использовать для коммерческой деятельности;

• не нужно платить за капремонт.

Минусы апартаментов:

• помещение имеет статус нежилого;

• при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;

• мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;

• комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);

• более высокие коммунальные услуги;

• соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;

• не положен налоговый вычет;

• могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;

• более высокий налог.

Изъятие недвижимости за долги

Стоит теперь сказать и о серьезном преимуществе квартир. Например, если речь идет о изъятии недвижимости за накопленные у владельца задолженности. Никто не имеет права выселить человека из его единственного жилья, даже если он должен огромную сумму банку или любой иной финансирующей организации. Правило это касается только той собственности, которая полноценно принадлежит жильцу — если это ипотечная недвижимость, которая все еще находится в залоге, есть риск оказаться на улице.

Отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что даже единственную собственность могут отобрать и выставить на продажу в счет долга. Все потому, что они не являются жилым фондом, а значит, у взыскателей нет никаких ограничений. Тут абсолютно неважно, что это единственное жилье владельца, выбранное для постоянного проживания. Для приставов апартаменты являются таким же активом, как любая нежилая зона, на которую можно наложить арест. Поэтому, если вы беспокоитесь о своем будущем, при покупке недвижимости выгоднее будет делать выбор в сторону квартиры.

Преимущества апартаментов

Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.

• Инфраструктура — при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
• Ремонт — они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
• Гостиничные номера — по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.

Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.

Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.

• Цена — повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
• Налог — еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
• Коммунальные услуги — тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.

По своей сути, апартаменты практически ничем не отличаются от привычных квартир. Пожалуй, главный плюс апартаментов — широкие возможности при создании дизайн-проектов и перепланировке помещений, в отличие от традиционных квартир, где требования регламентированы и существует множество ограничений.

9. Какими детсадами, школами, поликлиниками пользоваться? Смогу ли я получить полис медицинского страхования? Плюсы апартаментов.
Оформление полиса обязательного медстрахования, равно как и отправление ребенка в образовательное учреждение, возможны для любых граждан РФ с постоянной или временной регистрацией. Поскольку в апартаментах можно легко и просто зарегистрироваться на 5 лет, никаких проблем с решением подобных вопросов у вас не возникнет.

Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой

Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.

Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.

В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.

Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами

Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?

Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.

Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.

А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.

Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.

Приравнивать или нет? Согласны не все

Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.

По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.

Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.

Какую недвижимость лучше купить в России

В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:

1. Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
2. Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
3. Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.

Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:

• в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
• если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
• немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.

Похожие записи:

• Размер выплаты ветеранам труда в Тульской области в 2024 году
• Документы для продажи участка в СНТ в 2024 году
• Военный билет в 27 лет в 2024 году