Почему не дают ипотеку и что делать, чтобы её получить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему не дают ипотеку и что делать, чтобы её получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Главный показатель, который влияет на решение банка при выдаче ипотеки — доходы заемщика. Важно, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял не больше 30–40% от вашего постоянного дохода — конкретный процент устанавливается внутренними правилами банка.

Отказ на этапе одобрения недвижимости

В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.

Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.

Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.

Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.

Отказ из-за неподходящей профессии или статуса

В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.

Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.

Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.

В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.

Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.

Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.

Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.

Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.

Бaнки oткaзывaют, кoгдa лoвят клиeнтa нa лжи. Чтoбы чeлoвeкa пoймaли, eмy дaжe нe oбязaтeльнo вpaть — инoгдa aнaлитики нaxoдят пpoблeмы тaм, гдe иx нeт. Paccмoтpим нa пpимepe пpoвepки дoxoдoв бyдyщeгo зaeмщикa.

Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.

Пpoгpaммa дocкoнaльнo изyчaeт финaнcoвoe пoвeдeниe бyдyщeгo зaeмщикa: cмoтpит нa cpeднюю зapплaтy тaкoгo жe cпeциaлиcтa нa eгo peгиoнaльнoм pынкe, пpoвepяeт oбopoты пo cчeтy, cpaвнивaeт зapплaтy и pacxoды, cчитaeт кoличecтвo пoeздoк зa гpaницy и cyммy, кoтopyю зaявитeль тpaтит нa eдy, oдeждy, мoбильнyю cвязь и oтдыx. Этa cиcтeмa нyжнa, чтoбы пoймaть клиeнтa нa лжи.

Ecли бaнк зaмeтит, чтo вы чacтo и пoдoлгy cидитe c минycoм нa ocтaткe пo мoбильнoмy cчeтy — oн пoдyмaeт, чтo вaм нe xвaтaeт дeнeг.

Возрастные заемщики без допдохода

У каждого банка есть минимальный и максимальный возрастной ценз при выдаче ипотеки. Но в последние два года банки стали его увеличивать в пользу заемщиков. Например, если раньше минимальный возраст заемщика составлял 21 год, то сейчас в крупных банках он снизился до 18 лет. А максимальный возраст заемщика, наоборот, вырос до 75 лет. «Тем не менее с большими трудностями при оформлении ипотеки могут столкнуться пенсионеры», — считает директор департамента ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

В разных банках максимальный возраст заемщика (возраст на момент возврата кредита) составляет от 65 лет до 85 лет. Соответственно, срок, на который заемщик может взять ипотеку, ограничен. «Если еще запрашиваемая сумма кредита большая, то у банка возникают опасения о возможности его погашения. Ведь при небольшом сроке кредитования и большой сумме кредита ежемесячный платеж будет значительным», — пояснила Ирина Векшина.

Кроме того, для возрастного заемщика предусмотрено более дорогое страхование жизни и здоровья. По сравнению с базовыми тарифами стоимость полиса может отличаться в два-три раза, что тоже влечет дополнительную нагрузку. Поэтому шанс получить отказ у заемщика на пенсии выше, отметила эксперт. Более лояльно банк относится к пенсионерам, у которых есть возможность дополнительного заработка (работа или сдача недвижимости в аренду), добавила она.

Как банки решают, кому одобрить ипотеку?

Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.

«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.

Что делать при отказе

Эксперты также говорят о том, стоит ли подавать заявку, если первоначальное заявление было отклонено.

‘Если причина отказа предыдущего банка была связана с кредитной нагрузкой или размером дохода, повторное обращение в тот же банк может быть одобрено’. Даже в краткосрочной перспективе заемщики могут изменить свои обстоятельства. Лучше.

Если заемщик решит подождать после нескольких месяцев чрезмерной активности, у заявки может быть больше шансов. Помните: все индивидуально и, опять же, зависит от характера заявителя», — прокомментировал Сурен Айрапетян.

‘Рекомендуется подавать повторное заявление в течение месяца после первоначального обращения.

Обычно банки не объясняют свои отказы. Узнать причины можно очень редко. Если причины серьезные и они их исключают, то кредит не дадут.

Что касается банка, то если причины несерьезные, то все зависит от Банки. В некоторых организациях вы можете подать заявление сразу же. В других организациях вам придется немного подождать», — сказал Дмитрий Иванов.

Можно ли взять ипотеку без кредитной истории

Для получения ипотеки без кредитной истории не существует каких-либо препятствий. Однако без проверки взять кредит не удастся. Есть определенная категория заемщиков, которые принципиально не обращались в банк или не могли получить заем в силу возраста. Кредиторы настороженно относятся к таким клиентам и, так как не имеют возможности ознакомиться с его КИ, проводят тщательную проверку по другим критериям, например:

• получение информации о финансовой благонадежности и регулярности денежных поступлений, а также отчислений в ПФР и прочие социальные фонды;

• проверка сведений о наличии или отсутствии штрафов в ГИБДД;

• демографический скоринг, который предполагает изучение схожих по социальным параметрам граждан, оформивших ипотеку в банке;

• анализ состояния расчетов с операторами мобильной связи;

• проверка данных о потенциальном клиенте в судебных органах и базе ФССП;

• изучение информации о наличии или отсутствии задолженностей перед ТСЖ.

Что делать, если банк отказал из-за уровня доходов?

Большинство банков исходят из того, что ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать половины доходов. Чтобы заявка на ипотеку была более убедительной, стоит указать все имеющиеся доходы (например, зарплата, аренда квартиры, пенсия). Если этого оказывается недостаточно, можно найти созаемщика, то есть человека, который разделит ответственность за выплату кредита.

Кому чаще всего не дают ипотеку?

Если вы планируете взять ипотеку и начать новую жизнь, тогда необходимо помнить о том, что иногда вы можете получить отказ.

В большинстве случаев отказ может быть связан с рядом фактором и не всегда основным фактором будет являться небольшой доход. Иногда отказы могут получать, даже та категория людей, которая имеет стабильный заработок и хорошую работу. Дело в том, что практически в каждом банке есть собственный список профессий, из-за которых они могут просто не выдать вам деньги. Список может отличаться, так как его постановлением занимаются только банки. Если вы планируете отправляться за ипотекой, тогда сначала изучите список, который даст уверенность в том, что вы действительно сможете получить необходимые средства.

На что еще банки обращают внимание

• Место прописки заемщика. На сайтах большинства банков указывается, что место прописки значения не имеет. По факту будет плюсом, если клиент обратится за ипотекой в том же городе (области), где у него постоянная регистрация. Но серьезного влияния на положительное решение прописка не имеет.
• Семейный статус. Банки охотнее кредитуют семейных людей, состоящих в официальном браке, поскольку это уже два созаемщика. У них совокупный доход и больше вероятность, что кредит будет погашен без просрочек.
• Профессиональный статус. В категорию заемщиков с повышенным риском банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Это прежде всего те, кто рискует на работе своим здоровьем и даже жизнью: спасатели, пожарные, промышленные альпинисты и т.д. Не нравятся банкам профессии, где заработок непостоянный (художники, писатели) или завязан на бонусах и процентах от сделок. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом самозанятого.

Категория «нежелательности» не означает, что заемщику таких профессий не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.

Каким требованиям нужно соответствовать

Идеальный заемщик для банка — это человек с зарплатой больше 150 000 р., несколькими поручителями, хорошей кредитной историей, крупными вкладами и недвижимостью. На самом деле такие клиенты встречаются редко, поэтому банки с готовностью выдают ипотеку и «обычным» людям со стандартной зарплатой и потребительским кредитом.

При рассмотрении заявки на кредит банковский сотрудник оценивает ваш возраст, доход, трудовой стаж и другие параметры. Требования могут различаться в зависимости от того, в какой банк вы обратились.

Однако основные условия практически неизменны:

• Трудоустройство. Получить ипотеку могут только люди с регулярным доходом.
• Размер дохода. Ежемесячный платеж не должен превышать половину доходов членов семьи.
• Стаж. Выше шанс получить одобрение, если вы работаете непрерывно в одной организации более полугода.
• Гражданство РФ. Оформить ипотеку могут только граждане России.

Что делать, если банк отказал в ипотеке

Если банк не одобрил кредит, следует проанализировать ситуацию и разобраться в причинах отказа. Иногда кредитный специалист напрямую говорит, что повлияло на решения банка. Подкорректировав некоторые пункты, можно подать следующую заявку.

Рекомендации обычно следующие:

1. Выберите другую жилплощадь. Банк может считать выбранное жилье неликвидным. Присмотрите жилье получше и подайте повторное заявление.
2. Проверьте кредитную историю. Если информация по вашим кредитам недостоверна, следует ее исправить. Необходимо обратиться в обслуживающий банк и настоять на исправлении технических ошибок. В том случае, если плохая кредитная история достоверна, возьмите небольшой потребительский кредит в том банке, где планируете брать ипотеку. Выплатите его вовремя и без просрочек. С хорошей кредитной историей вероятность одобрения ипотеки будет выше.
3. Возьмите ипотеку в другом банке. Нередки ситуации, когда один банк отказывает в выдаче денег, а другой оформляет.
4. Привлеките поручителей. Если вашего дохода недостаточно, попросите друзей и членов семьи поручиться за вас.
5. Наймите ипотечного брокера. Профессионал поможет получить ипотеку даже в безнадежном случае.
6. Оформите ипотеку на кого-нибудь из близких родственников.

Особая ситуация: сначала одобрили ипотеку, потом отказали

Отдельно стоят случаи отказа после одобрения ипотеки. Это обычно происходит, когда:

• Изменилась экономическая ситуация. Например, в 2014 году ЦБ повысил ключевую ставку. Одобренные кредиты стали невыгодны банкам. Они пересмотрели условия кредитов. Кто перестал подходить, получил отказ перед сделкой.
• Заемщик сменил работу. Банк может пересмотреть решение по заявке. Особенно, если на новой работе ниже зарплата.
• Новый кредит. Не подавайте заявки на новые кредиты до получения ипотеки. Новая кредитная нагрузка может заставить банк отозвать одобрение.
• Просрочка по старым кредитам. Делать долги тоже нельзя. Иначе банк подумает, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти прямо перед заключением сделки.
• Против заемщика возбудили уголовное дело. Будет 100% отказ. Потому что уже завтра заемщик может попасть за решетку.

В какие банки стоит обратиться

К сожалению, далеко не в каждом банке ИП позволят улучшить свои жилищные условия. Те, в которых присутствуют соответствующие программы, отличаются жесткими условиями кредитования. Во-первых, указанная выше серьезная процентная ставка, а во-вторых, объем необходимых документов, который почти наверняка будет отличаться от стандартных.

Ипотечный кредит для ИП возможно получить в следующих банках (отличительные особенности):

1. Сбербанк:
   • Довольно выгодные условия, несильно отличающиеся от ипотеки для физлиц.
   • Сбор внушительного пакета документов.

Для покупки жилья есть программа «Ипотека по двум документам». Процентные ставки для ИП и физлица идентичны. Для покупки коммерческой недвижимости – программа «Бизнес – Недвижимость» (срок до 120 месяцев, процентная ставка – от 16,2%).

2. Уралсиб:
   • Срок кредита – до 120 месяцев, размер — до 95 млн рублей.
   • Процентная ставка — от 14,25%.
   • Необходимость самому заемщику обеспечить не менее 20% от общей стоимости жилья.
3. МДМ-банк:
   • Срок кредита — до 5 лет.
   • Процентная ставка — от 13,5%.
4. ВТБ24:
   • Срок кредита – до 10 лет.
   • Необходимость аванса от ИП — 20% от стоимости жилья.
   • Программа «Победа над формальностями». Для предпринимателя удобна тем, что не нужно собирать для банка дополнительные документы. Но есть и существенные минусы: первоначальный взнос (от 40%), процентная ставка — от 14,5%.
5. Россельхозбанк (Ипотечные кредиты предоставляются только на покупку коммерческой нежилой недвижимости):
   • Отсрочка (до 1 года).
   • Индивидуальный график для погашения.
   • Отсутствие надобности в поиске поручителей.

   Что делать, если вам отказали?

   Стороны сделки готовятся подписывать документы и потирают руки в предвкушении, но планы меняются в одну секунду, как только менеджер сообщает, что решение банка изменено на отказ. Все в растерянности, как действовать дальше? Анна Губанова рассказала, как строится работа с такими клиентами в агентстве Gubanova Estate. Воспользоваться подобным алгоритмом можно и в частном порядке.

   Первое, что предстоит сделать после получения отказа — понять причину, по которой банк вынес такое решение. Это требует обширной специальной подготовки, здесь приходит на помощь большой опыт ипотечного брокера, работающего в агентстве. Обывателю справиться с такой задачей сложно, так как банк не обязан разъяснять клиенту причины отказов.

   После того как причина определена, можно приступать к следующему этапу, к ее устранению. Стоит заметить, что не все негативные факторы можно скорректировать: можно погасить просроченную задолженность, закрыть исполнительный лист, выбрать другую недвижимость, наконец, но избавиться от судимости, например, не получится. Вывод один: чем тяжелее негатив, который привел к отказу, тем сложнее будет исправить решение.

   Помимо того, что отказ банка может серьезно испортить настроение, он еще и скорректирует планы сторон сделки. После того как банк вынес отрицательное решение по заявителю или по объекту, может действовать мораторий на подачу новых заявок. Это значит, что перед повторным обращением в банк, клиент будет обязан выждать определенное количество времени. Точные параметры в разных банках могут отличаться, в Сбербанке, например, придется отложить сделку минимум на два месяца.

   
   

   Похожие записи:

   • Налог на наследство без завещания в 2024 году для пенсионеров
   • Купли продажи квартиры без нотариуса
   • Внешнее управление при банкротсве что является целью, в какой срок проводится процедура?