Как обменять квартиру на квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.

Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.

Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.

Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.

Прежде чем продавать квартиру по системе трейд-ин, нужно хорошо все посчитать. Покупатели квартиры в новостройке по программе трейд-ин не всегда учитывают, что продажа квартиры по трейд-ин — это всегда потеря в деньгах. Поэтому средств от продажи, скорее всего, на покупку новой квартиры не хватит и придется брать кредит в банке.

Многие собственники оценивают свою недвижимость, ориентируясь на предложения в интернете. Они не принимают во внимание, что цена квартир в рекламе может сильно отличаться от цены, за которую квартиры продаются, так как в объявлениях обычно еще заложена сумма на торг. Реальные цены знают стороны совершившейся сделки и риэлторы. Применительно к программам trade-in это означает, что цена, которую назначит за вашу старую квартиру оценщик агентсва может оказаться гораздо ниже том, на которую вы рассчитывали изначально. Если продавец не согласен с предложенной ценой квартиры, участие в программе Trade-in становится невозможным.

Плюсы и минусы трейд-ин

Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.

Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.

Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.

К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.

Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.

Красивые и благоустроенные жилищные комплексы растут, как грибы после дождя, не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах. И многие россияне задумываются о том, как изменится их жизнь, если они переедут из старого фонда в более комфортные многоэтажки.

Причины для того, чтобы обменять вторичку на квартиру в новостройке, могут быть разные. У кого-то выросла семья, другого не устраивает отсутствие парковки или локация, третьему по статусу не подходит старый фонд, а четвертый хочет жить по соседству с друзьями…

Часто у потенциальных покупателей жилья в новостройках не накоплена сумма на первоначальный взнос по ипотеке. Они рассчитывают использовать в качестве взноса сумму от продажи своей старой квартиры. Но в этом случае возникает ряд сложностей: как быстро продать квартиру? Где жить, пока совершаются сделки купли-продажи?

Какие есть минусы при покупке жилья по трейд-ин?

Оформление сделок по схеме трейд-ин сопровождается дополнительными расходами для клиента. Агентство, которое занимается продажей старой квартиры (даже, если это одно из подразделений застройщика), берет комиссию за свои услуги. Вознаграждение фиксируется в виде определенной суммы или в виде процента от стоимости реализуемого жилья (2-3%).

Также некоторые застройщики берут плату за оформление договора бронирования и за его расторжение.

Что нужно иметь в виду

Как мы уже говорили, схема трейд-ин в чистом виде — с выкупом старой квартиры компанией, то ее недостаток — занижение цены на вторичное жилье. Кроме того, требования к выкупаемому жилью довольно строгие, так как оно должно быть ликвидным. Помимо прочего, квартира должна быть свободна юридически и физически, никаких долей и комнат в коммуналках.

У взаимозачета также есть свои недостатки. На период продажи старой квартиры и покупки новой необходимо найти временное жилье, где можно переждать, а также встать на регистрационный учет до оформления собственности на новостройку.

Еще одним важным моментом является участие в сделке несовершеннолетних. Если среди собственников старой квартиры есть дети, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на продажу.

Еще один минус — это ограниченный срок бронирования квартиры в новостройке. Зачастую застройщики соглашаются зарезервировать жилье не больше чем на две-четыре недели, тем более в востребованном проекте. С необходимостью продать жилье поскорее, нужно быть готовым к тому, что придется снизить его цену.

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле. Главное — трезво оценивать свои возможности.

Междугородный обмен недвижимости: плюсы и минусы

Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:

• если квартира находится в собственности меньше 5 лет. В этом случае при продаже придётся уплатить НДФЛ — 13% от разницы между суммой покупки жилья в прошлом и продажи. При договоре мены денежные расчёты либо отсутствуют, либо сведены к минимуму(в случае доплат) — значит, налоги платить не придётся;
• если опасно оставаться с деньгами на руках: например, при высокой инфляции или при наличии задолженностей по кредиту (на единственное жильё арест наложить не могут, а вот на деньги — запросто).

Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:

• из города, в который вы переезжаете, кто-то перебирается в ваш город;
• у этого человека квартира соизмерима по стоимости с вашей;
• этот человек ищет квартиру в вашем районе города, а вас, в свою очередь, устраивает местоположение его квартиры.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
• Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
• Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
• Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
• Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
• Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
• Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

• расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
• хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
• стоимость ниже цены нового жилья.

Что такое обмен квартиры на новостройку?

Начнем с того, можно ли вообще обменять квартиру на новостройку? Не забывайте, что квартира является зарегистрированным объектом недвижимости, ему присвоен кадастровый номер.

А «новостройка» в том значении, что мы обычно употребляем, т.к. квартира на первичном рынке – это вовсе и не квартира. Это – долевое участие в строительстве этой квартиры. То есть поменять буквально квартиру на новостройку юридически нельзя. А что фактически?

«Сервисы, аналогичные трейд-ин в тематике автомобилей, действительно предлагаются большим количеством застройщиков и агентств недвижимости, работающих на рынке новостроек. Суть этих предложений состоит в обмене имеющейся у гражданина квартиры на вторичном рынке на квартиру в доме-новостройке.

Но в подавляющем большинстве случаев на этом аналогии и заканчиваются, — рассказывает Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Если в случае с автомобилем, можно приехать в автосалон на старой машине и в этот же день уехать из него на новой, то с квартирами это не получится. И дело совсем не в том, что оформление квартиры в собственность занимает значительно больше времени. А в том, что предложения, о которых мы говорим, реально не являются меной. Т.е. ни агентство недвижимости, ни застройщик не «забирают» себе вашу квартиру взамен новой.

Предложения по взаимозачету выглядят так: вы бронируете понравившуюся вам квартиру в новом доме на некий срок, а ваша квартира выставляется на продажу. И если ваша квартира за этот срок не будет продана, то никакого обмена, в большинстве случаев не будет.

Но определенные плюсы в подобных предложениях есть, впрочем, как и минусы.»

Плюсы:

1. Большой срок бронирования новой квартиры. При взаимозачетах продавцы новостроек позволяют забронировать квартиру на два-три месяца с фиксацией цены на этот срок.
2. Низкая стоимость риэлторских услуг. В подавляющем большинстве случаев агентства, заинтересованные в реализации именно квартир в новых домах, готовы делать существенные скидки на услуги по продаже «вторичной» квартиры. В среднем стоимость их услуг будет на 30-50% ниже, чем в обычной ситуации.

Кому выгодно менять квартиру на новостройку?

По мнению Константина Барсукова задумываться об обмене квартиры на новостройку имеет смысл тому, кто:

• имеет в собственности ликвидную квартиру (то есть квартиру, которую действительно можно продать в короткие сроки);
• для ее продажи хотел воспользоваться услугами агентства недвижимости;
• нашел себе интересное предложение в доме-новостройке, которое через два-три месяца может подорожать в цене (как правило, это происходит в момент перехода на следующую стадию строительства – например, вместо нулевого цикла начинается возведение «коробки» или застройщик переходит к внутренней отделки).

Похожие записи:

• Через сколько месяцев вступают в наследство наследники второй очереди
• Льготы пенсионерам по выслуге лет в Беларуси
• Лучшее травматическое оружие по мнению экспертов в 2024 году