Как дольщику включить свои требования к застройщику в реестр требований участников строительства при банкротстве застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как дольщику включить свои требования к застройщику в реестр требований участников строительства при банкротстве застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Когда стоит требовать деньги

   Прежде чем обращаться в суд стоит внимательно проверить документы застройщика, если это не было сделано до подписания ДДУ

   Особое внимание в этом случае уделяется праву на земельный участок. В последние годы часто застройщик незаконным методом получает разрешение на возведение многоквартирного дома на участке для этого не предназначенном

   Если ситуация именно такая, то требовать квартиру нет смысла, ведь такой объект приравнивается к самовольному строительству. Это влечет за собой обязанности для владельцев своими силами сносить постройку. Даже если на этапе признания банкротства это требование не выдвигается, нет никакой гарантии, что оно не возникнет позже. Обладание такой квартирой, даже если она почти готова сродни бомбе замедленного действия.

   Форма оформления в реестре кредиторов аналогична первому случаю, но в судебном иске следует требовать денежного возмещения.

   

   Что делать дольщику при банкротстве застройщика

   Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.

   Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, длительной командировки или службы в армии. Все эти обстоятельства нужно будет документально подтвердить в суде.

   Чтобы попасть в реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему, а тот передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: вернуть свои деньги или претендовать на недвижимость.

   Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?

   В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

   Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

   • секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
   • участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

   В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

   Применение дополнительных обеспечительных мер

   В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:

   • запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
   • запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

   Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).

   Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.

   При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).

   В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

   По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:

   • обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
   • по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).

   Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?

   Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.

   После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.

   Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

   Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.

   ---

   Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?

   Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения. По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:

   • 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
   • 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.

   Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:

   1. О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
   2. О предоставлении жилья в собственность.

   Счета эскроу в долевом строительстве

   Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована. С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую. Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика. С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:

   1. Компания и дольщик подписывают договор.
   2. Дольщик вносит стоимость квартиры на специально открытый счет эскроу.
   3. Деньги хранятся на счете до момента выдачи ключей на квартиры.
   4. Застройщик получает доступ к деньгам только в том случае, если выполняет свои обязательства перед дольщиками.

   Нюансы выставления требований дольщиком

   Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта. Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится. Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

   Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства

   • участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
   • участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
   • возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
   • ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.

   Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.

   Где получить информацию о банкротстве застройщика?

   В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.

   По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.

   Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.

   Действия дольщика при банкротстве строительной компании

   После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

   Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

   1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

   Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

   • реквизиты заявителя;
   • наименование застройщика;
   • сведения о договоре строительства дома;
   • дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

   Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

   1. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).
   2. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).
   3. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).
   • обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;

   Это возможно только в случае, когда ответственность застройщика была застрахована. При признании его банкротом дольщики вправе претендовать на выплату страховой суммы.

   • при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
   • договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.
   1. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

   Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

   Ст. 142 закона о банкротстве регламентирует процедуру расчетов с кредиторами во время конкурсного производства. Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

   1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
   2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
   3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

   Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом

   Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:

   • признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
   • признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
   • на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.

   Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.

   
   

   Похожие записи:

   • Сколько можно класть денег на карту за раз?
   • Срок рассмотрения заявления на алименты в суде
   • Шумят соседи сверху что делать согласно закону время по закону