Этапы строительства нежилого помещения со всеми согласованиями в 2024 году

Финансовое право 26 февраля, 2024

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Этапы строительства нежилого помещения со всеми согласованиями в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Акт ввода объекта в эксплуатацию

2. КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ?

3. На какие постройки не надо получать разрешение

4. Этапы получения разрешения на строительство на коммерческие объекты

5. ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

7. Порядок строительства нежилого здания

8. Порядок возведения жилых многоэтажных зданий

9. Проектная документация

10. Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

11. Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

12. Что считают капитальным строением?

13. Реконструкция или новое строение

14. Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию

15. ВС: Самовольно реконструированное здание подлежит сносу, только если его нельзя вернуть в прежнее состояние

Правовая основа ввода в эксплуатацию объектов строительства является одним из важнейших шагов в процессе капитального строительства. Она включает в себя не только государственные законы и постановления, но также и местные нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность в данной области.

Акт ввода объекта в эксплуатацию

Акт ввода объекта в эксплуатацию является важным документом, который закрепляет официальную передачу законченного строительством объекта и подтверждает его готовность к использованию. Составление акта приемки объекта в эксплуатацию представляет собой процесс, в рамках которого проверяется соответствие требованиям нормативных документов и правилам эксплуатации, обеспечивается безопасность и функциональность объекта.

Составление акта приемки начинается с того, что специалисты и ответственные лица осматривают выполненные строительные работы и проверяют их на соответствие проектной документации, государственным строительным нормам и правилам. В ходе этой процедуры также определяются возможные недостатки и завершающие работы, дополнительные требования, обусловленные спецификой объекта и местными условиями.

Акт приемки законченного строительством объекта составляется участниками, которые представляют заказчика, исполнителя и экспертных организаций. Он включает данные об объекте, сведения о сторонах (организациях и специалистах), участвующих в проверке и согласовании, результаты проверки соответствия техническим условиям и нормам, перечень обнаруженных недостатков, рекомендации по их устранению или другие ограничения по использованию объекта.

После завершения проверки и выполнения всех обязательных нормативных требований, акт приемки подписывается всеми участниками процесса. Он становится основной составляющей документации объекта, на основании которой будет вестись дальнейшая эксплуатация зданий и сооружений.

Важно подчеркнуть, что акт ввода объекта в эксплуатацию имеет юридическую силу и является основным документом, подтверждающим готовность объекта к использованию. Это значит, что заказчик имеет право контролировать выполнение всех работ, предусмотренных проектом, а исполнитель несет ответственность за их качество и соответствие требованиям законодательства.

КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ?

Оформление разрешения проходит по идентичным принципам почти для всех регионов России. Разница только в учреждениях, в которые обращается заявитель для решения поставленной задачи. Так, применительно к Московской области ситуация имеет следующий вид:

Минстрой России по МО изготавливает ГПЗУ надела, на которой будет возведена постройка. Работа ведется с учетом планировочного проекта.
Минстрой МО выполняет работы по утверждению плана.
Создание проекта, необходимого для разработки проекта и последующего оформления разрешения.
Оформление разрешительной документации.

На какие постройки не надо получать разрешение

С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.

Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:

Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строение, которое не является капитальным.
Строения и сооружения вспомогательного использования.

Этапы получения разрешения на строительство на коммерческие объекты

Бесплатная консультация юриста по договору дарения в составлении, оспаривании, отмене, оформлению, изменению условий и др.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство – один из главных документов для застройщика, получение которого у уполномоченных структур открывает пути для возведения любого здания (как жилого, так и нежилого). Эту бумагу получает застройщик со стороны уполномоченных структур (федеральных или региональных органов госвласти субъектов РФ).

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось. К сожалению, такие универсальные проектировщики встречаются не часто.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.

В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:

Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
2. до момента расторжения Договора.
Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Порядок строительства нежилого здания

Во избежание заминок важно знать порядок строительства нежилого здания. Он включает:

Подготовка. Исследование ЗУ и получение техпаспорта, подготовка проекта, АПЗ, получение согласований.
Нужно оформить разрешения на строительство нежилого здания. Подача заявления, передача документации и ожидание решения.
Организация. Подготовка площадки, монтаж ограждений, привлечение стройбригады и подрядчика, покупка стройматериалов и аппаратуры, строительство с учетом проекта.
Контроль качества и технадзор со стороны специальных компаний.
Завершение работ и приемка объекта с учетом требований и нормативов. Выдается акт и документация, свидетельствующая о возможности ввести объект в пользование.
Регистрация объекта и получение одобрения на ввод в работу. Рассмотрение запроса может занимать время.

Порядок возведения жилых многоэтажных зданий

Многоэтажные жилые здания, а также загородные коттеджи должны быть размещены на земле согласно градплану. Строительство многоквартирных домов на находящейся в частной или муниципальной собственности территории проходит в несколько последовательных этапов.

Выбирается земельное пятно (участок)

В четком согласовании с генеральным планом застройки Москвы выбирается участок, обладающий необходимыми характеристиками: кадастровым номером, границами и т.д. Выбор наиболее подходящего участка земли под размещение многоэтажного дома – один из важнейших этапов строительства. При этом учитывается наличие:

всех жизненно необходимых социальных объектов, таких как поликлиники, детские сады, общеобразовательные школы, больницы, торговые центры, аптеки, парки и скверы и т.п.;
хорошей транспортной развязки;
технической возможности подключения объекта к сетям инженерных коммуникаций: водопроводу, канализации, системе связи, энерго-, тепло-, и газоснабжения,вентиляции и проч

Как уже отмечалось выше, возведение многоквартирного дома, как и любого многоэтажного здания, осуществляется согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), который необходим для получения разрешения на строительство. В ГПЗУ указаны основные ограничения (обременения) и параметры допустимого использования ЗУ, местонахождение объекта, минимальное расстояние от его границ до границ соседних территорий, инженерно-коммуникационных сетей и т.д. В не густо застроенных районах, в которых по генеральному плану предусмотрено возведение еще нескольких объектов, проще получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, т.к. там еще есть незанятые наделы. В центральной части города, где имеет место быть высокая плотность застройки, намного сложнее получить участок в пользование.

Выполняется проектирование

Проводятся геологические и геодезические исследования участка. Инженерно-геологические изыскания направлены на комплексное изучение района проектируемого строительства, в т.ч. состояния, типа, физико-механических свойств, возраста грунта, уровня и химического состава грунтовых вод (УГВ), геоморфологических и гидрогеологических условий с целью прогнозирования возможных изменений в процессе взаимодействия возводимого здания с геологической средой. Полученная в результате геологических работ информация становится основой проектирования.

Перед началом проектных работ проводятся инженерно-геодезические изыскания, или, иначе говоря, топосъемка участка для отображения точного рельефа местности и всех имеющихся на ней объектов – от зданий и сооружений, до наземных и подземных коммуникаций и растительности. На основе топосъемки можно создать высокоточную цифровую модель или эскиз исследуемой местности и оценить технические условия запланированного строительства. На топографическом плане, помимо измерения высоты изображенных там объектов, можно определить координаты и линейные размеры объектов с учетом масштаба.

Результаты выполненных изысканий используются при проектировании жилого здания, которое выполняет квалифицированный инженер-конструктор. От того, насколько грамотно он составит проект, будет зависеть безопасность, удобство эксплуатации, энергоэффективность, долговечность недвижимости непроизводственного назначения. В обязанности инженера-конструктора также входят оценка объекта с точки зрения его функционального использования, проверка на соответствие санитарным и экологическим стандартам и нормам, проведение экспертизы на пригодность для проживания.

Проводится подготовка к строительству (нулевой цикл)

И, наконец, выполняется спектр работ по подготовке к началу строительно-монтажных работ:

ограждается земельный участок;
производится вынос осей здания на местности;
проводятся земляные работы;
закладывается фундамент.

Осуществляется строительство
Дом вводится в эксплуатацию

Проектная документация

Составление проектной документации становится обязательным требованием для всех, кто намеревается возводить многоэтажные дома. В противном случае проверяющие органы откажут в выдаче самого разрешения.

Многоэтажные здания должны строиться в соответствии с проектной документацией, которая, в свою очередь, должна отвечать требованиям ГПЗУ. Отступления от проекта могут привести к непредсказуемым последствиям и непредусмотренным расходам. Несоблюдение требований проектной документации чревато допущением критичных ошибок в ходе строительно-монтажных работ, что напрямую скажется на несущей способности дома, просадке фундамента, повлечет перекос перекрытий и снижение прочностных характеристик. В один прекрасный момент такое здание может просто рухнуть и тогда очень многим несдобровать, а главными виновниками случившегося признают застройщиков.

Представлять в уполномоченный орган проектную документацию необязательно, если планируется строительство жилого дома не более трех надземных этажей, предназначенного для проживания одной семьи. Особых ограничений и запретов на возведение невысоких зданий непроизводственного назначения не предусмотрено законодательством. Однако по инициативе заявителя власти могут подготовить разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного дома.

Тем не менее, законодательством не предусмотрено никаких послаблений в отношении малоэтажного строительства. Так, нельзя особо рассчитывать на получения разрешения на строительство, если проектная документация отсутствует. Отказ в выдаче может последовать даже если речь идет о двухэтажном объекте недвижимости.

Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Основные шаги при устранении незаконной перепланировки:

Обратитесь к специалисту. При выявлении незаконной перепланировки настоятельно рекомендуется обратиться к архитектору или мастеру, специализирующемуся на легализации перепланировок. Он сможет оценить ситуацию, разработать план действий и помочь собрать необходимую документацию.
Подготовьте документы. Для легализации перепланировки необходимо собрать следующие документы: акт о выявлении незаконной перепланировки, копии собственности, проект технико-экономического обоснования, технический паспорт жилого помещения и другие документы, требуемые местными органами управления.
Подайте заявление на легализацию. После подготовки необходимых документов, следует подать заявление на легализацию перепланировки в органы местного самоуправления или в управление архитектуры и градостроительства. Приложите к заявлению все собранные документы.
Пройдите техническую экспертизу. После подачи заявления, вам будет назначена техническая экспертиза, в ходе которой будут проверены все документы и проведен осмотр помещения. По результатам экспертизы выдаются заключения о возможности легализации перепланировки.
Устраните нарушения. В случае положительного решения о легализации, владелец квартиры должен провести все необходимые работы по устранению нарушений, указанных в акте о выявлении незаконной перепланировки.

Устранение незаконной перепланировки – непростой и многолетний процесс, требующий квалифицированного подхода и следования правовым нормам. Однако, при наличии необходимой документации и сотрудничестве со специалистами, возможно легализовать перепланировку и привести жилое помещение в соответствие с законом.

Что считают капитальным строением?

Основными признаками капитального строения являются:

Прочность и устойчивость. Капитальное строение должно обладать достаточной прочностью и устойчивостью, чтобы выдерживать воздействие нагрузок, включая ветровые, сейсмические и другие экстремальные условия.
Долговечность и долгосрочное использование. Капитальное строение должно предполагать использование на протяжении длительного времени без необходимости масштабного ремонта или замены.
Статус недвижимого имущества. Капитальное строение признается недвижимым имуществом и включается в реестр недвижимости, что подтверждает его правовой статус.
Специализация и функциональное назначение. Капитальное строение должно иметь определенное назначение и служить определенной функции, например, жилое здание, промышленное сооружение или общественное здание.

Капитальные строения могут быть разных типов и форм.

Типы капитальных строений	Примеры
Жилые здания	Многоквартирные дома, коттеджи, дачи
Промышленные сооружения	Заводы, фабрики, склады
Общественные здания	Школы, больницы, торговые центры
Транспортные сооружения	Мосты, тоннели, вокзалы

Капитальные строения играют важную роль в инфраструктуре городов и населенных пунктов, обеспечивая жильем, рабочими местами и удобствами для людей. Они также являются объектом собственности и могут использоваться в коммерческих целях, например, сдачи в аренду или продажи.

Реконструкция или новое строение

Определение самовольной реконструкции и самовольного строения

В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?

Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
Последствия самовольной реконструкции
Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.

В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».

Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.

Этапы правильного получения разрешения на реконструкцию

Основанием для проведения реконструкции может являться решение собственника, дефектные ведомости о состоянии несущих конструкций и частей здания, объекта незавершенного строительства. Для получения разрешения на строительство нужно выполнить действия по списку:

получить согласие правообладателей, если это требуется по закону;
выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, какой является компания Смарт Вэй;
предоставить проектировщику доступ для обследования и обмеров, передать техническую и правоустанавливающую документацию;
получить проект реконструкции здания или объекта незавершенного строительства;
заказать градостроительный план земельного участка, на котором расположено реконструируемое здание или сооружение;
собрать документы, необходимые для подачи заявления в Госстройнадзор, получения разрешения на строительство.

Разрешение будет выдано на срок, предусмотренный проектной документацией. На основании разрешения можно начать строительные работы.

Подготовка проекта на реконструкцию невозможна без проведения инженерных изысканий. Такое правило указано в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ. Инженерные изыскания могут проводиться организациями или ИП, состоящими в СРО (отдельные исключения из этого правила указаны в законе).

ВС: Самовольно реконструированное здание подлежит сносу, только если его нельзя вернуть в прежнее состояние

Сославшись на позицию КС, Суд напомнил, что в каждом конкретном деле необходимо исследовать обстоятельства создания такой постройки и устанавливать лиц, осуществлявших строительство или являвшихся его заказчиками

По словам одного из адвокатов, своим определением Суд еще раз напомнил нижестоящим инстанциям о необходимости отказаться от формального подхода в отношении заявляемых органами местного самоуправления исков, касающихся объектов, имеющих признаки самовольных построек. Другой обозначил, что такие споры имеют особенности исчисления срока исковой давности, связанные с тем, что стороной по ним выступает публично-правовое образование. Третий добавил, что как суды, так и стороны в подобных спорах не всегда готовы глубоко погружаться в технические познания и детально оценивать результаты судебной экспертизы.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о том, при каких условиях иск о сносе самовольно реконструированной недвижимости может быть удовлетворен (Определение № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2018).