Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Со дня принятия и в течение 3 лет действует решение об изъятии, которое возможно обжаловать в суде по закону. Есть у собственника право обжаловать возможность построения в другом месте гособъектов, обоснованность и сам факт решения, ну и конечно условия выкупа (пп. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
Как происходит изъятие земли в пользу государства?
Но сначала орган, планирующий изъять участок, обязан узнать о его собственнике и направить в Росреестр соответствующий запрос. Правила прописаны в статье 56.5 Земельного кодекса (п. 10).
Зарегистрировавшим право собственности на землю до 1998 года и до появления единого Росреестра (ЕГРН) стоит помнить, что велика вероятность появления по этой причины проблемы с вычислением вас в качестве собственника. А в таких случаях для права признания собственности Российской Федерации уполномоченный орган обратится в суд.
Во избежание этого и судебных разбирательств следует проверить ваши права по информацию ЕГРН. Она будет точно зафиксирована, если право было зарегистрировано после 1998 года.
Если же право собственности у вас возникло по годам раньше 1998 года, закажите на свой участок и дом выписку из ЕГРН. Собственник может обратиться в отделение Росреестра, МФЦ или на сайте Росреестра заказать в электронном виде выписку с ЕГРН. Электронная выписка, как правило, дешевле обычной (250 рублей). А обычная в письменном виде выписка стоит 400 рублей, и в течение 3 рабочих дней документ будет готов.
При отсутствии информации о праве собственности в ЕГРН подавайте заявление для регистрации в МФЦ или на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре. Обязательно оплатите 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Существует дополнительный вариант, как позаботиться заранее о собственных интересах – это подача на земельные участки заявления об учете прав. Придется внимательно отследить на сайте региона и муниципалитета официальное извещение про изъятие земель. Как только заметили, так сразу подать заявление, а куда именно и когда, будет расписано в публикации (пп. 4 п. 5 ст. 56.5 ЗК РФ).
Как только будет установлена информация о собственниках, орган власти принимает решение об изъятии. И там указывают все изымаемые земельные участки с расположенными объектами недвижимости на них, а также ссылка на документы и цель изъятия (п. 4 ст. 56.6 ЗК РФ).
В течение 10 дней после принятия о своем решении обязан сообщить уполномоченный орган: распространить информацию в СМИ, разместить на официальном сайте, направить копию правообладателям изымаемой недвижимости и копию в Росреестр.
Основания для изъятия
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
В стат. 49 ЗК РФ указаны правила и законы 2024 года относительно рассматриваемой тематики. Там сказано, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях и при наличии следующих оснований:
- если изъятие необходимо в соответствии с нормативными положениями международного договора РФ;
- при необходимости строительства зданий, сооружений, построек и прочих объектов государственной, региональной или местной значимости (см. ниже);
- при признании аварийного дома в качестве подлежащего сносу (п. 4 ч. 2 ст. 56.3. ЗК РФ);
- в случае вынесения вердикта о создании либо же расширении границ особо охраняемой природной зоны (п. 1 ч. 2 стат. 56.3. ЗК РФ);
- при необходимости проведения работ, связанных с недрами земли, в том числе, и добычи полезных ископаемых;
- в иных случаях, установленных законодательством – например, если собственник пользуется землей не по целевому назначению или же с нарушением законодательства РФ (ст. 284, 285 ГК РФ).
Изъятие в связи со строительством важных объектов может осуществляться только в случае, если эти объекты являются:
- автомобильными трассами общефедерального, регионального, межмуниципального или местного значения;
- системами теплоснабжения, газоснабжения, электричества, горячего или холодного водоснабжения;
- относящимися каким-либо образом к сфере космической деятельности или атомной энергетики;
- оборонными комплексами, предназначенными для защиты государства;
- относящимися к железной дороге и всем, что с ней связано.
Ст. 56.2. – ст. 56.12. ЗК РФ регламентируют, какие нововведения 2024 в порядке изъятия предусмотрены:
- сначала государство, орган исполнительной власти российского региона или муниципалитет (ст. 56.2. ЗК России) принимают решение об изъятии при наличии соответствующих оснований – как по собственной инициативе, так и по представлению организаций, включенных в перечень, утвержденный Постановлением Правительства № 442 от 6. 05. 2015 года “Об утверждении…”;
- далее осуществляется выявление лиц, имеющих право пользования, владения или распоряжения изымаемым участком в порядке, установленным в ст. 56.5. ЗК РФ, с целью заключения с указанными лицами соглашений об изъятии;
- затем, в соответствии со ст. 56.10. ЗК РФ, правообладателю направляется проект соглашения об изъятии, который он должен подписать (или отказаться от подписания), а далее отправить в орган, утвердивший вердикт об изъятии;
- потом правообладателю земли выплачивается возмещение за изымаемый участок (ст. 56.8. ЗК РФ);
- наконец, право частной собственности или иное вещное право прекращается в установленном порядке в Росреестре и переходит к муниципальным, региональным или федеральным властям.
Для строительства дороги
Когда производится изъятие участка у собственника с целью строительства на нем дороги, то последнему выплачивается возмещение. В его сумму включается стоимость, действующая на рынке, право собственности, которое прекращается. Либо это может быть рыночная стоимость иных правомочий, которые прекращаются. Также возмещают убытки, которые причинены таким изъятием и упущенная выгода.
Когда совместно с участком изымаются расположенные на нем строения, то они также подлежат оценке и выплачивается их рыночная стоимость. Если собственник участка выразил согласие, то взамен возмещения ему могут выдать иной разнозначный объект недвижимости вместо того, что изъят с целью строительства.
Законодатель указывает на то, что допускается изъятие надела в принудительном порядке, когда заранее проведено равноценное возмещение. Срок, в течение которого орган государства, произведет возмещение, определяется в соответствии с заключенным соглашением. Если производится принудительное изъятие – условия определяются судом.
Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику
Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.
На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.
Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.
Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.
Порядок изъятия участка в 2019 году
Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:
- Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
- Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
- Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
- Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
- Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.
Как происходит изъятие земли
Изъятие земли для государственных нужд проходит как принудительный выкуп земли у граждан или юридических лиц — собственников земельных участков. То есть вашу землю покупают — выплачивают компенсацию (согласно части 4 ст. 281 ГК РФ). Это происходит точно так же, как и при изъятии жилого помещения (будь оно расположено на земле и в многоквартирном доме), согласно ч. 5, 6, 7 ст. 32 ЖК РФ: «Возмещение (то есть сумма) за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения».
Закон предоставляет право (а не обязанность) органу исполнительной власти в начале выявить и найти собственника участка. Но власти не намерены тратить рабочее время чиновников на поиски владельцев участков — чтобы не выплачивать компенсацию. Собственникам «лакомых» земельных участков нужно самим следить за всеми объявлениями в газетах и в Интернете. К сожалению, государство не обязано адресно уведомлять каждого собственника о том, что их участок необходим государству.
Чиновники поступают просто. Согласно пункту 3 статьи 56.5 Земельного кодекса РФ, не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд они размещают в средствах массовой информации (газетах, специально предназначенных для опубликования нормативных актов соответствующего уровня), и на официальном сайте органа местного самоуправления — в сети «Интернет» сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Если собственник вовремя узнает эту важную информацию, и заявит о своем существовании, то администрация муниципалитета направит ему заказным письмом с уведомлением о вручении проект соглашения (по сути, это — договор купли-продажи земельного участка). Вы его читаете, смотрите предлагаемую выкупную цену за участок и дом, думаете.
Выгодное ли это предложение, или такая компенсация не принесет вам ничего кроме разорения и неудобств, ведь приобретали вы свой земельный участок чтобы пользоваться им с максимальной пользой и прибылью, а не для того, чтобы неожиданно лишиться его, да еще и остаться с долгами (как пример) или нести затраты по переезду или передислокации своего предприятия.
Все рассчитав и обдумав, вы либо соглашаетесь с предложенной суммой выкупа участка для государственных нужд, либо нет, и в ответе пишете, что вы оцениваете ваш дом и землю вот за такую-то стоимость. Администрация рассматривает ваш ответ и делает второе предложение — либо соглашается на вашу цену, либо повторно предлагает ту же самую выкупную цену.
Могут ли изъять земельный участок принудительно
Да, могут — по решению суда. У правообладателя есть 90 дней, чтобы договориться об условиях и подписать соглашение. Если он этого не сделал, то орган, принявший решение об изъятии, вправе обратиться в суд, который может принять решение о принудительном изъятии земельного участка. При этом собственнику всё равно обязаны предварительно выплатить компенсацию (её размер устанавливается судом на основании рыночной оценки изымаемой недвижимости).
Если предложенные условия соглашения не устраивают, а договориться мирно не удалось, владелец участка тоже вправе искать решения в суде. Оспаривать в судебном порядке можно не только сам факт изъятия земельного участка, но и его условия — если собственник готов предоставить убедительное обоснование своих требований.
Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд может коснуться любого собственника — никто от этого не застрахован. Но если понимать, как грамотно действовать в подобной ситуации, то можно отстоять свои интересы и свести возможный ущерб к минимуму.
Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?
Уполномоченные органы должны разместить информацию в СМИ и на собственном сайте, а также направить копии решений собственнику участка и организации, ходатайствующей об отчуждении участка в течение 10 дней с момента принятия решения. После этого начинается подготовка соответствующего договора, в котором будут указаны условия, на которых пройдет процедура. Типовой договор содержит следующую информацию:
- данные о сторонах соглашения;
- кадастровые номера реквизируемых участков;
- цель изъятия;
- основания отчуждения;
- срок выполнения условий соглашения;
- размер и порядок выплаты компенсации.
Как оспорить изъятие земельного участка в суде
Решение об изъятии может быть отменено. Например, в одном деле суд отменил решение о привлечении гражданина к ответственности за неиспользование земельного участка — мужчина доказал, что строительству объективно препятствовало обращение взыскания на заложенное имущество. Отсутствие денег на строительство дома не является основанием для освобождения от административной ответственности, однако сложное финансовое положение может быть учтено в качестве обстоятельства, смягчающего административную ответственность.
Также при привлечении к административной ответственности необходимо учитывать время, необходимое для освоения земельного участка и обстоятельства, исключающие возможность его использования. В качестве примера обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка, можно сослаться на отсутствие электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.
«Если у человека нет денег на строительство дома, необходимо в первую очередь обнести приобретенный земельный участок забором и периодически очищать землю от заросшей травы и кустарников для того, чтобы у инспекторов не было подозрений в неиспользовании земельного участка по назначению», — советуют адвокаты.
Как будет проходить процесс изъятия земли
Процесс изъятия земли вступит в силу с 1 января 2024 года и будет проходить по установленной законодательством процедуре. Согласно новым правилам, государство имеет право изъять земельные участки у частных лиц или организаций в целях реализации проектов национальной важности.
Первым шагом в процессе изъятия земли будет определение земельных участков, подлежащих изъятию. Для этого будет проводиться анализ земельных участков и составление списков объектов, которые соответствуют критериям для изъятия. Критерии могут быть различными в зависимости от проекта и региональных особенностей.
После определения земельных участков будут проводиться переговоры с владельцами этих участков. Государство будет предлагать компенсацию владельцам земли за ущерб, связанный с изъятием земельного участка. Компенсация может быть в форме денежных средств или других земельных участков, имеющих аналогичную стоимость и характеристики.
В случае отсутствия согласия на продажу земли от владельцев, государство может применить принудительные меры для изъятия земли. Это может включать в себя судебное разбирательство, в результате которого будет принято решение об изъятии земли. В этом случае, компенсация владельцам земли будет определена судом.
Воздействие изменений на рынок недвижимости
Ввод новых правил по изъятию земли с 1 января 2024 года имеет значительное воздействие на рынок недвижимости. Планируемые изменения вызвали оживленные обсуждения и волнение среди заинтересованных сторон, включая владельцев недвижимости, разработчиков и инвесторов.
Усиление регулирования
Одним из ключевых изменений является усиление регулирования процесса изъятия земли. Теперь государство получает больше контроля над земельными участками и может легче осуществлять изъятие для общественных нужд или реализации инфраструктурных проектов.
Это может создать неопределенность и неуверенность среди владельцев недвижимости, которые могут опасаться за сохранность своих прав и интересов.
Изменение цен на недвижимость
Введение новых правил на рынке недвижимости может существенно повлиять на цены на недвижимость. Некоторые владельцы недвижимости могут заинтересоваться продажей земельных участков до вступления изменений в силу, чтобы избежать возможной потери собственности или снижения стоимости.
Обратная сторона медали заключается в возможности для инвесторов приобрести недвижимость по более выгодным ценам, в предвкушении будущих изменений на рынке.
Государственные органы, которые могут изъять землю
Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:
- Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
- Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
- Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.
Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:
- на основании их собственной инициативы;
- на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).
Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:
- Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
- Государственная власть, изымающая участок с целью:
- исполнения международного соглашения;
- осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
- Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.
Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику
Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.
На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.
Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.
Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.
Государство обещает в полной мере компенсировать потери как собственникам, так и владеющим землей на правах аренды, постоянного пользования или пожизненного владения. «Даже те правообладатели, о которых уполномоченному органу не было известно в момент принятия решения об изъятии, могут претендовать на возмещение убытков, если могут доказать свои права на землю», – поясняет Алексей Калинкин.
Итак, возмещается рыночная стоимость самой недвижимости, убытки, например из-за разрыва договора аренды с третьим лицом, а также упущенные владельцем выгоды. Рыночную цену участка определяет компания-оценщик. Нанимают ее либо органы власти, либо организации, подавшие ходатайство об изъятии пятна. «К сожалению, возможности повлиять на выбор оценщика закон собственнику не предоставляет. Согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление данных действий не требуется. Остается надеяться только на порядочность таких организаций», – сокрушается Ирина Худзинская. Или, добавим от себя, обращаться в суд и пытаться оспорить результаты оценки.
В главе ЗК РФ введен специальный расчет для определения рыночной стоимости иных, помимо собственности, прав на землю. Например, в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным гражданину, ему выплачивается рыночная стоимость утраченной недвижимости (для юридических лиц порядок иной). Если земля арендованная, то компенсация должна покрыть стоимость аренды до истечения срока, указанного в договоре. Или – предложат альтернативное пятно.
В новом порядке оценки заложен определенный риск, которого не было в прежнем законодательстве. Дело в том, что рыночная стоимость участка определяется на день, предшествующий принятию решения об изъятии, и считается действительной вплоть до дня подписания соглашения сторонами. Решение об изъятии действует три года. Теоретически можно представить себе ситуацию, в которой соглашение заключается по ценам трехлетней давности, и отнюдь не всегда в пользу собственника.
В оценке правовых новаций нет единодушия. «Мы рассматриваем изменения в законодательстве как позитивные, поскольку процедура изъятия значительно проясняется, а защита прав собственников, как и иных правообладателей изымаемых объектов, становится более эффективной», – говорит Карина Чичканова.
Ирина Худзинская не согласна с коллегой. По ее мнению, новая процедура может быть охарактеризована как переход от взаимодействия между формально равными сторонами (государством и правообладателем) к отношениям, в которых собственник земли занимает подчиненное место. «Например, если ранее выкупная цена за участок была предметом соглашения сторон, то теперь правообладатель вправе лишь направлять свои предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих это изменение документов. А орган власти на основании этого вправе изменить проект соглашения. Но может и не изменять», – приводит пример юрист.
Противоречивые оценки не удивляют – вопрос изъятия земель для госнужд в принципе неоднозначный. С одной стороны, нередко крупные и важные инфраструктурные проекты невозможно сдвинуть с мертвой точки из-за упрямства и жадности собственников. Известно, что цены на участки, по которым должны пройти федеральные трассы, взлетают до небес.
С другой стороны, мало кто хочет однажды узнать, что через его дачный участок пройдет газопровод. И размер компенсации «за беспокойство» не всегда может показаться собственнику адекватным.