Узаконить реконструкцию нежилого здания с увеличением площади через суд
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконить реконструкцию нежилого здания с увеличением площади через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сегодня часто наблюдается практика, когда технические органы, обслуживающие недвижимость, более лояльные в процессе оформления бумаг на нежилой фонд, но только в том случае, когда здание стоит отдельно, а не переведенное когда-то именно из жилого. В любом случае, очень важно соблюдать все инженерные правила, а также придерживаться, как индивидуальной, так и общей безопасности, чтобы перепланировка не спровоцировала несчастный случай.
Узаконить реконструкцию помещения нежилого помещения
Указанное помещение стало жилым, т.е. пригодным для постоянного проживания. В соответствии с ч.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Реконструкцией нежилого объекта недвижимости считается снесение стен, изменение перегородок, оборудование отдельного входа, увеличение или уменьшение количества дверных и оконных проемов, переустройство коммуникационных и инженерных систем. Помимо этого должен быть технический план на объект, узнать подробнее об этом. Любое из вышеописанных действий может нанести вред здоровью и жизни человека, если оно не будет согласовано с уполномоченными органами. Именно поэтому перепланировка нежилого здания должна быть узаконена.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме
«В удовлетворении иска К.Н.В. к Администрации г. Тюмени Департамент земельных отношений и градостроительной политики, Управе Калининского АО г. Тюмени о сохранении в реконструированном и перепланированном состоянии нежилого помещения, признании права собственности на реконструированное и перепланированное нежилое помещение — отказать».
Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что в данном помещении произведена перепланировка путем устройства антресольного этажа в результате чего образовалось помещение в двух уровнях. Были установлены перегородки, что следует из заключения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от **/**/****. В виду произведенной перепланировки общая площадь помещения, расположенного по адресу:… берег, . составила 106,3 кв.м., что также подтверждается данными технического паспорта нежилого помещения по состоянию на **/**/****.Ранее, согласно данным технического паспорта по состоянию на **/**/****, общая площадь указанного нежилого помещения составляла 53,1 кв.м.Как следует из материалов дела, у истца отсутствует документ на согласование перепланировки, выданный органом местного самоуправления.
Согласно заключению специалиста ООО «СтройПроект» от **/**/**** о техническом состоянии конструкций нежилого помещения после перепланировки расположенного в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу:… берег, . Перепланировка произведена с целью улучшения потребительских и эксплуатационных качеств нежилого помещения. Целью перепланировки было увеличение полезной площади помещения. Произведенная перепланировка в нежилом помещении не нарушает требований СП 54.13330-2011 Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003 Актуализированная редакция, СНиП 2.08.01-89 Здания жилые многоквартирные, СНиП П-7-81*«Строительство в сейсмических районах». Тепловая защита нежилого помещения выполнена в соответствии требованиям (СП 55.133320.2012) Актуализированная версия СНиП 23-02-2003, а также с учетом рекомендаций СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий». В результате перепланировки нежилого помещения произведены работы внутри одного помещения и не затронуты конструктивные элементы, дома относящиеся к другим жилым и не жилым помещениям. Уменьшение или увеличение общего имущества собственников дома в данном случае отсутствует. Трещины и разрушения в несущих стенах, перекрытиях, полах, представляющих угрозу для жизни и здоровья людей, отсутствуют. При перепланировке нежилого помещения основные несущие конструкции жилого дома не затрагивались. Деформаций и повреждений несущих конструкций, представляющих угрозу для жизни и здоровья людей, не обнаружено. Перепланировка нежилого помещения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровья граждан, проживающих в соседних квартирах и использующих нежилые помещения. Права и законные интересы других граждан не нарушаются.
Разрешение на реконструкцию: основные особенности
Разрешение на реконструкцию не требуется для случаев, когда производится переустройство, т.е. изменение инженерных сетей, установка дополнительных перегородок и т.п.Но при этом обязательно будет нужен проект. Если говорить о том, что нужно ли получать разрешение на перепланировку или переустройство жилого помещения, то ответ однозначен: да.Это нужно сделать обязательно, если вы планируете делать что-то, что повлияет на общий вид жилого дома, например, сносить межкомнатную перегородку.
Узаконить реконструкцию частного дома 2021 при условии что она не нарушает законодательство, проще всего через суд. При этом следует помнить, что не получится зарегистрировать право собственности на дом после перепланировки, если у вас нет разрешения на строительство.
Поэтому перед осуществлением работ по перепланировке сначала нужно получить разрешение проектной организации, а затем – оформить разрешение на строительство. Что же касается узаконивания самовольных построек, то, как и в случае с индивидуальным домом, здесь все также зависит от вида постройки.Если это капитальный объект,то лучше обратиться к профессионалам, которые смогут точно рассчитать прочность строительных материалов, учесть влияние грунта на постройку, просчитать нагрузку на фундамент.
В случае с некапитальными объектами закон стоит на защите прав владельцев таких построек, в связи с этим узаконить их сложнее.С точки зрения оформления недвижимости,можно сказать,что сейчас все упростилось,
Также стоит помнить, что при перепланировке дома обязательно нужно будет узаконить произведенные изменения, иначе они будут считаться самовольными. Как показывает практика, большинство из нас не видит особой разницы между такими понятиями, как «индивидуальное домостроение» и «частное домовладение», что на самом деле является совершенно разным и существенным правовым явлением.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Если в процессе реконструкции планируется увеличение площади, необходимо дополнительно взять разрешение в БТИ. Для этого нужно пригласить техника, который произведет необходимые замеры и проведет экспертизу о возможности реконструкции
Важно не допустить переноса несущих стен и перекрытий без разрешения. Это создает опасную ситуацию для всех, кто находится в здании
Особенно это важно, если речь идет о жилом доме.
Если вы запланировали дополнительные пристройки, их необходимость придется обосновать. Это может быть веранда или отдельное помещение под хозяйственные нужды. Если речь идет о многоквартирном доме и предприниматель хочет достроить коммерческое помещение, это отразится на инвентаризационной стоимости всего здания. Налоговая служба расценивает подобные действия как нарушение налоговой дисциплины, что не считается допустимым.
Когда будет получено разрешение на увеличение площади за счет пристроек, по завершении работ приглашается комиссия. Если произведенное переустройство соответствует заявленному проекту, выдается акт за подписью ответственных лиц. Его необходимо предоставить для регистрации в ближайший отдел Росреестра.
Отказ в выдаче разрешения: причины
При отказе в выдаче допуска на модернизацию владельцу придется с нуля начинать сбор документов. Если он решит провести реконструкцию нежилого здания без разрешения на строительство, это действие будет считаться незаконным, а собственник будет наказан. Муниципалитет нередко либо отказывается принимать заявление, либо по каким-то причинам не одобряет запрос. Причины для отказа в принятии заявления таковы:
- некорректно оформлено заявление (указана
не вся информация или она вовсе отсутствует); - плохое качество чертежей, плохое отражение
печатей, подписей, текстов; - бумаги подписаны электронной подписью,
не принадлежащей собственнику сооружения, его представителю; - акт содержит зачеркивания, исправления и
другие помарки; - пакет со справками укомплектован не полностью;
- подача бумаг с истекшим сроком действия
либо некорректное их оформление; - повторная подача бумаг, на основании
которых в прошлый раз владелец получил отказ; - повторная подача заявления до принятия
решения муниципалитетом по первому запросу.
Это все возможные причины для отказа, в иных случаях
органы самоуправления отказать не могут. Если муниципалитет принял заявление, но отказывает в согласии, то причинами этого могут стать следующие факторы:
- пакет документов укомплектован не полностью;
- несоответствие поданной документации
требованиям в отношении реконструктивных работ безлюдных капитальных строений,
установленным в момент выдачи плана земельного участка; - допустимое использование участка,
зафиксированное в нормативной документации и законах РФ, разнится с поданными
собственником бумагами.
После отказа в получении
разрешения на реконструкцию нежилого здания владелец недвижимости имеет право
вновь обратиться к администрации города с тем же вопросом. Однако
предварительно следует проработать причины отказа, устранив ошибки и недочеты.
Если собственник считает, что ему отказали незаконно, он вправе обратиться в
суд и опротестовать решение органов самоуправления.
Отличие реконструкции от перепланировки
Разрешение на реконструкцию объекта выдается в случае, если проведение строительных работ относится к категориям значительных изменений объекта.
Работы по реконструкции включают:
- установка дополнительной конструкции;
- надстройка или снос этажей, создание антресольного этажа;
- увеличение площади или изменение геометрии дома;
- изменение эксплуатационного назначения помещений;
- переустройство чердака в мансарду;
- демонтаж стен;
- устройство тамбуров;
- вмешательство в ограждающие конструкции;
- изменение инженерных сетей – перенос санитарно-технического и электрооборудования и пр.;
- перенос оконных проемов и входов, а также изменение их формы.
Как узаконить реконструкцию?
Каждый владелец бизнеса должен знать, как узаконить реконструкцию нежилого помещения, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей как при продаже недвижимости, так в процессе ведения деятельности. Для этих целей сначала обращаются в БТИ. Это повлечет за собой выезд технического инженера на объект. Специалист сравнит предыдущий проект и внесет записи в новую проектную документацию. Потребуется предоставить план на раннюю планировку и техпаспорт на недвижимое имущество. После проведения всех мероприятий выдается новый техпаспорт, план и заверенный документ, подтверждающий безопасность проведенных изменений. Полученные бумаги и новый проект нужно передать в службу регистрации по месту расположения и зарегистрировать строительные изменения в этой инстанции.
Опасность самовольной перепланировки
Игнорирование необходимости утверждения предстоящей перепланировки оборачивается для собственника помещения значительными штрафами. Нередко компетентные инстанции инициируют и судебное разбирательство. Появление в техплане здания информации о самовольном переоборудовании площадей накладывает ограничение на проведение сделок с объектом до устранения замечаний.
Наша компания предлагает узаконить реконструкцию нежилого здания, Москва это или область. Поставленная задача требует грамотного и основательного подхода. Важно собрать полный набор документации и сформировать проект будущей перепланировки. Перечисленные этапы обязательны для выполнения при любых объемах предстоящих изменений. Отсутствие комплекта документации делает невозможной официальную перепланировку нежилого пространства, согласно законодательным требованиям.
Документы для легализации реконструкции дома
Оптимальный вариант – получить разрешение на строительные работы, а после, зарегистрировать результат реконструкции. Но если этого сделано не было, потребуются:
- проект изменения конструкции со схемами и эскизами;
- действующий план дома, где проводятся работы;
- выписка из реестра недвижимого имущества с информацией о владельце;
- подтверждение прав на земельный участок;
- согласие остальных владельцев дома, если он в долевой собственности;
- градостроительный план надела и справка из БТИ;
- схема участка, где обозначено место размещения строения;
- допуски от обслуживающих организаций, пожарной службы и т.д.
Какие документы необходимы для реконструкции частного дома
Перед началом переустройства необходимо собрать пакет документов для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в данном регионе.
До начала реконструкции нужно подготовить:
- Паспорт гражданина РФ;
- Заполненный соответствующим образом бланк уведомления в адрес местной администрации;
- Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН;
- Доверенность от нотариуса – в случае, если у жилого дома несколько владельцев, и от их лица действует один представитель.
Также в администрации могут понадобиться ГПЗУ на земельный участок. Однако органы власти сами могут его запросить у других ведомств.
После проведения реконструкции следует собрать следующие документы:
- Уведомление об окончании работ;
- Паспорт заявителя;
- Техплан на дом с внесенными изменениями;
- Графический план и соглашение об определении долей в доме – если в жилом доме несколько собственников;
- Квитанция об оплате государственной пошлины за внесение новых данных в ЕГРН.
Основы реконструкции и перепланировки коммерческой недвижимости
Реконструкция — это процесс восстановления или изменения уже существующего здания с целью улучшения его функциональных или эстетических характеристик. Перепланировка, в свою очередь, предполагает изменение планировочной структуры помещений внутри здания. Оба этих процесса выполняются в соответствии с установленными нормами и правилами, а также требуют предварительного получения необходимых разрешений и согласований.
В Москве и многих других городах России перепланировка и реконструкция коммерческой недвижимости регулируются законодательными актами и нормативными документами. При реконструкции или перепланировке нежилого здания следует учесть следующие основные моменты:
- Необходимость получения разрешения на реконструкцию или перепланировку соответствующего органа градостроительного контроля.
- Подача заявления и предоставление необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию или перепланировку.
- Соблюдение установленных норм и требований при выполнении работ по реконструкции или перепланировке.